Qual é a norma da ABNT que trata de Laudo de Vizinhança de Obra?

Em janeiro de 1993, entrou em vigor a NBR-12722 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, que discrimina os serviços técnicos necessários para o planejamento, elaboração de projetos, fiscalização e condução das construções. É a norma que trata diretamente do tema de laudo de vizinhança de obra.

Por definição, a NBR 12722 divide a realização de uma obra em quatro fases:

  • Estudos preliminares;
  • Elaboração de projetos;
  • Construção;
  • Recebimento da edificação.

Na primeira fase, está prevista a realização de uma vistoria preliminar (item 4.1.10), que deve ser realizada por profissional especializado e habilitado.

Resguardando os interesses da vizinhança

Ainda segundo a NBR 12722 (4.1.10.1), a vistoria preliminar deverá ser realizada sempre que for necessário resguardar os interesses das propriedades ou de logradouros públicos vizinhos à obra em razão dos serviços que serão executados pela construtora (fundações, escavações, rebaixamento de lençol freático etc.). Ou seja, a vistoria preliminar permite resguardar os direitos dos vizinhos e da construtora frente a eventuais danos ocasionados pela obra.

Elementos gerados pela vistoria

  • Planta de localização de todos os imóveis fronteiriços à obra e os próximos, não fronteiriços, mas suscetíveis de sofrerem danos em razão da execução da obra. Essa área é conhecida como zona de influência da obra;
  • Relatório descritivo com todos os detalhes que se fizerem necessários.

É previsto também que todos os documentos sejam assinados pelos interessados e cópias disponibilizadas aos mesmos.

O Laudo de Vizinhança na norma e na prática

A vistoria preliminar, atualmente, é mais conhecida como vistoria de vizinhança ou vistoria cautelar.

De acordo com a norma, a vistoria deve ocorrer antes da fase de projetos e somente no caso de obras mais complexas.

Ocorre que mesmo obras mais simples executam o serviço de vistoria preliminar, tornando-o uma prática padrão. Normalmente, este serviço é executado antes do início da construção, pois o longo prazo entre os estudos preliminares e a construção propriamente dita permite alterações no estado das edificações vizinhas, o que tornaria o laudo desatualizado.

Quem faz a vistoria?

Embora a referida norma seja bastante sucinta no que diz respeito ao profissional executante da vistoria – o perito -, é possível inferir que ele não deverá ser da construtora, diante da possibilidade do surgimento de um conflito de interesses quando o laudo resultante for utilizado para resolver um litígio com um vizinho que alegue eventual dano à sua propriedade ocasionado pela obra.

Qual é o resultado da vistoria?

Em relação aos elementos gerados pela vistoria, a norma não menciona de forma explícita a utilização de fotografias na geração do relatório. No entanto, o registro fotográfico, até mais que o descritivo, é a base atual do trabalho, pois documenta visualmente o estado das edificações vizinhas à obra. Principalmente porque não se tem acesso às informações técnicas dos imóveis, tais como o tipo de fundações utilizadas.

O laudo da vistoria é distribuído para os vizinhos da obra?

Não é usual a coleta de assinaturas dos vizinhos nos laudos de vistoria. Normalmente, eles apresentam resistência neste sentido e já consideram suficiente terem permitido o acesso às suas propriedades para execução do serviço.

Como a maioria dos laudos é registrada em Cartórios de Títulos e Documentos, as construtoras não costumam entregar a cópia da vistoria aos vizinhos, pois consideram que o documento já se tornou público.

Por outro lado, a prática mostra que a conduta de fornecer a cópia da vistoria, como recomendada pela norma, gera maior segurança à vizinhança e é fundamental para o acesso a muitos imóveis, cujos moradores condicionam a execução do serviço ao recebimento do referido documento.

Podemos concluir que, nos últimos vinte anos, houve uma evolução e consolidação da prática de realização de vistoria de vizinhança de obra, sendo hoje uma conduta praticamente obrigatória, assumindo assim, dimensões maiores do que o previsto na Norma NBR 12722.

 

Paulo Henrique Coelho
Arquiteto

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